Pravo stanovanja – Habitatio
Porodični zakon Republike Srbije iz 2005. godine („Sl. glasnik RS“, br. 18/2005, 72/2011 – dr. zakon i 6/2015) po prvi put reguliše ličnu službenost prava stanovanja (habitatio), odnosno pravo maloletnog deteta i roditelja koji vrši roditeljsko pravo da dete ima obezbeđeno mesto stanovanja, a na teret stana čiji je vlasnik drugi roditelj.
Šta je pravo stanovanja?
Odredba Porodičnog zakona koja reguliše pravo stanovanja glasi:
„Dete i roditelj koji vrši roditeljsko pravo imaju pravo stanovanja na stanu čiji je vlasnik drugi roditelj deteta ako dete i roditelj koji vrši roditeljsko pravo nemaju pravo svojine na useljivom stanu.
Pravo stanovanja traje do punoletstva deteta.
Nemaju pravo stanovanja dete i roditelj ako bi prihvatanje njihovog zahteva za pravo stanovanja predstavljalo očiglednu nepravdu za drugog roditelja.“
Razvod braka i pravo na stanovanje
Na prvom mestu je bitno napomenuti da je ostvarenje ovog prava moguće jedino u parničnom postupku pred sudom u vezi sa porodičnim odnosima, te se posledično zaštita ovog prava ostvaruje po pravilima u sporu za zaštitu prava deteta. Dakle, činjenica razvoda nije bitna za odluku o pravu stanovanja jer je u pitanju pravo deteta, a ne (bivšeg) supružnika. O samom zahtevu za konstituisanje prava stanovanja odlučuje sud presudom u kojoj se odlučuje i o vršenju roditeljskog prava, a ukoliko je sud već ranije odlučio o vršenju roditeljskog prava, a zahtev za konstituisanje prava stanovanja nije bio podnesen ili je odbijen, zahtev se može podneti i kasnije, ako su za to ispunjeni i ostali uslovi, odnosno ukoliko su se u međuvremenu ispunili.
Koji su uslovi da dete i roditelj dobiju pravo stanovanja?
Što se samih uslova tiče, pravo stanovanja stiču dete i roditelj ako:
- je dete maloletno
- roditelj nad detetom samostalno vrši roditeljsko pravo
- roditelj koji ne vrši samostalno roditeljsko pravo ima useljiv stan ili useljiv poseban deo stambene zgrade
- dete i roditelj koji samostalno vrši roditeljsko pravo nemaju pravo svojine na useljivom stanu ili delu zgrade
- roditelj koji sam vrši roditeljsko pravo postavi takav zahtev, i
- sud usvoji zahtev za konstituisanje prava stanovanja.
Shodno iznetim uslovima, bitno je napomenuti da se punoletstvo stiče sa navršenom 18. godinom života, te pravo stanovanja deteta traje samo do tog momenta i ne može se produžavati.
Odbijanje prava stanovanja zbog nepravde prema drugom roditelju
Konačno, u okviru stava 3 člana 194, kao poslednji uslov za konstituisanje prava stanovanja, pojavljuje se tzv. “pravni standard” očigledne nepravde za roditelja koji je vlasnik stana ili posebnog dela zgrade, te se u istom navodi da će zahtev za konstituisanje prava stanovanja, sud odbiti ukoliko na osnovu izvedenih dokaza oceni da bi njegovo usvajanje predstavljalo očiglednu nepravdu za roditelja koji je vlasnik stana ili posebnog dela zgrade.
Problem sa ovakvim formulisanjem jednog od uslova, leži u činjenici da ovakva formulacija ostavlja širok prostor za tumačenje šta se to pod pojmom očigledne nepravde podrazumeva, pa ni sudska praksa u ovim slučajevima nije jedinstvena.
Ipak, tumačenjem sudske prakse, kao većinski bi se mogao izdvojiti stav da se pravni standard očigledne nepravde gleda u kontekstu zdravstvenog stanja, socijalne ugroženosti i drugih okolnosti koje roditelj, na čijem se stanu to pravo konstituiše, ne bi mogao svojim angažovanjem i radnjama popraviti. Drugim rečima, uzima se u obzir činjenica da li bi celokupna situacija u kojoj bi se roditelj našao posle eventualnog usvajanja tužbenog zahteva bila takva da bi za tuženog predstavljala očiglednu nepravdu.
Kako sud donosi odluku povodom prava stanovanja?
Bez obzira na sve napred navedeno, sud se u ovom slučaju svakako mora rukovoditi najboljim interesom deteta, te će se u tom smislu starati da po službenoj dužnosti tokom postupka pribavi dokaze o ispunjenosti uslova za konstituisanje ovog prava, a na roditelju koji ne vrši roditeljsko pravo i vlasnik je stana, leži teret dokazivanja da bi konstituisanje prava stanovanja predstavljalo za njega očiglednu nepravdu.
Naposletku, sam postupak se okončava donošenjem odluke od strane suda, kojom se usvaja tužbeni zahtev da se konstituiše pravo stanovanja za dete i roditelja koji samostalno vrši roditeljsko pravo ili se tužba odbija kao neosnovana.
Da li se može ustanoviti pravo stanovanja za nepokretnost koja nije uknjižena?
Ukratko: ne može.
S obzirom da je pravo stanovanja lična službenost koja se kao teret (zabeležba) upisuje u list nepokretnosti nije moguće ustanoviti pravo stanovanja na objektu koji nije uknjižen i koji nije uknjižen na ime roditelja koji ne vrši samostalno roditeljsko pravo.
Da li se može ustanoviti pravo stanovanja za nepokretnost koja je pod kreditom i hipotekom?
Ukratko: Može.
Kao što smo naveli ranije, pravo stanovanja je lična službenost i ona „prati“ nepokretnost. To znači da bez obzira što je nepokretnost pod teretom (hipotekom) može se utvrditi pravo stanovanja.
Šta se dešava ako vlasnik nepokretnosti proda nepokretnost u toku ili nakon postupka?
U ovim situacijama postoje dva problema.
U svim ugovorima o prodaji nepokretnosti po pravilu stoji obaveza prodavca u kojoj tvrdi da je nepokretnost bez tereta kao i da se ne vodi sudski postupak u vezi sa konkretnim stanom/kućom.
Ukoliko bi prodavac, želeći da osujeti donošenje sudske odluke prodao stan/kuću, kupac bi mogao da traži raskid ugovora zbog toga što ga je prodavac s namerom doveo u zabludu.
Sa druge strane ako roditelj protiv koga se utvrdilo pravo stanovanja – habitatio proda nepokretnost nakon upisanog tereta, takva prodaja ne utiče na pravo stanovanja jer je ustanovljeno do 18. godine deteta.
Da li roditelj koji je vlasnik nepokretnosti može ostati da živi nepokretnosti za koju je ustanovljeno pravo stanovanja?
Ukoliko je situacija takva da su roditelji deteta u dobrim odnosima, kao i ukoliko sud proceni da bi to bilo moguće (pre svega imajući u vidu veličinu nepokretnosti) može se doneti odluka da svi žive u predmetnoj nepokretnosti.
Kada se ukida pravo stanovanja?
Kao što smo naveli, pravo stanovanja je institut koji se primenjuje kada dete nema gde da živi i kada su ispunjeni drugi neophodni uslovi. Takođe, pravo stanovanja je vremenski ograničeno do detetove 18. godine. Kada dete napuni 18. godina, prema samom zakonu dolazi do prestanka lične službenosti prava stanovanja – habitatio. Međutim, svi uslovi moraju da postoje sve vreme trajanja prava stanovanja. Ovo znači da ukoliko bi dete ili majka stekli nepokretnost ili bi otpao neki od ostalih uslova, roditelj protiv koga je ustanovljeno ovo pravo mogao bi da u sudskom postupku zahteva ukidanje prava stanovanja zbog nepostojanja neophodnih uslova.
